每个企业在不同的生命周期，有着不同的使命和追求。对每一个成长中的房企来说，市场判断及获取土地、销售、融资及财务管理，这三个方面都非常重要。

以世茂房地产（00813.HK，下称世茂）为例，在规模与利润的平衡等方面给我们了一些启发，用比较接地气的一种说法，近几年世茂用自己均衡、稳健的增长趋势，交出了一张“三好生”的成绩单。

2015年和2016年的中央经济工作会议，都提到了次年经济工作的一个重点是“去库存”。关心经济走势的人都知道，去库存的关键是三四线城市的楼市。

值得一提的是，世茂这两年表现出了与众不同的笃定和更加立足长远的眼光。2015年，在全行业都忙着“去库存”，许多房企都选择继续在规模竞赛中血拼的大背景下，世茂却毅然清醒地选择调整战线、寻求稳健而持续的发展——持续打造产品力，更加注重资产盘活、运营效率和财务稳健上的“内功提升”。这一战略思路在2016年得以延续和巩固，我们看到了世茂稳健、理性下的犀利与务实；看到了世茂苦练产品与运营“内功”，以打造未来持续性的高品质增长与高盈利能力。

过去两年多，地产界提到三四线城市，都避之唯恐不及，视之为灾难的渊薮。去年底，绝大部分预测2017年楼市的专家大都认为仍要避开三四城市，房企也多如此布兵。

但世茂却看到了机会，理由是，一二线城市加码调控，基本都限购限售限贷，楼市外溢需求必须寻找出口。2013年以来，三四线城市就一直在调整，当一二线城市到达阶段性高点，被行政力量强制整理时，三四线城市无论是从刚改需求还是价值投资看，都到了阶段性修复或补涨的时候。

今年1-8月，尤其是上半年，三四线城市迎来一轮快速的上涨行情，其增幅远高于一二线城市。在一二线热点城市，政府主管部门普遍实行价格管控，预售证发放缓慢，货值较重的房企不得不将销售计划延后。而三四线城市的成交量却逆势上扬，房价也在补涨。

世茂房地产成功地收获了这一轮行情。

世茂集团董事局主席许荣茂回顾时表示，“2017年上半年，一二线热点城市楼市调控加强，本集团判断今年的机遇在于三四线城市。此前，世茂在三四线城市的供应是以销定产，今年则加大三四线城市项目的推盘力度，结果显示策略正确，一二线城市对低线城市的楼市需求传导效应明显。”

房企可持续发展，增持土地储备至关重要。基于以上战略前瞻判断，世茂在布局一二线城市同时，也关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市。

根据世茂8月29日公布的半年报，今年上半年，世茂房地产分别于上海、厦门、广州、武汉、西安、福州、泉州、北京、南昌、佛山、嘉兴、昆山、武夷山、重庆、晋江、济南及苏州增加土地储备453万平方米（权益前），新增面积同比增长265%（权益后）。其中，底价招拍挂、收购、合作占比约45%，可以有效化解潜在的地价风险。

目前，世茂拥有150个项目，分布于全国45个城市，共3413万平方米（应占权益）的土地。一线及强二线城市占比略超60%，三四线城市占比30%多接近40%，结构相当合理。

近两年，房企掀起了一阵追求规模的风尚。其背景是，行业前列的门槛越来越高，市场占比也越来越大，没有一定的规模是很难有竞争力的。

但客观现实是，过分追求规模的结果，必然带来高负债率，导致毛利率和净利率的下滑。因为短期内的规模快速增长，必须运用较高的财务杠杆。而风险也会迅速累积，引导市场各方尤其是监管层和投资者的担忧。

世茂的战略是，规模固然重要，但必须是有质量有利润的增长。毛利率要高于行业平均水平，站到上游行列。

今年半年报的业绩还是蛮漂亮的。收入358.22亿元，同比增长19.3%；毛利率高达29.6%，远超行业平均水平；撇除2016年出售北京财富时代股东应占的除税后利润约人民币6.30亿元，期内股东应占核心利润同比上升27.6%。

业内喜欢拿销售额来类比房企规模。今年上半年，世茂的销售额为451.2亿元。根据克而瑞公布的数字，1-8月销售额为583亿元，其中权益销售额509亿元，均位居房企排行第17位。

应该说，世茂的规模水平与其毛利、净利的匹配度是相当高的，舒适度、协调性好。这样的企业，如果确实想在短期内加快速度，完全可以做到。

规模与利润要实现较高的匹配度，核心在于拿地价格与销售价格的空间尺度。任何企业都想以尽可能低的价格拿地，以尽可能高的价格卖房。但如果你都是在一线城市和二线热点城市血拼，结果，即使不是面粉贵过面包，也必定是高溢价；而售价，已经被政府部门严格地管控了，想高也高不到哪里去。这再次证明了，前瞻判断之后在不同区域获取土地的重要性。

今年上半年，世茂新增土地储备的平均楼面地价约为每平方米人民币8023元。即使如此，集团全部土地的平均楼面成本也只有每平方米人民币4268元。这在前20强里，是不算高的。

期内平均销售价格，则由2016年上半年的每平方米人民币14192元，上升至2017年上半年的每平方米人民币16656元。也就是说，其土地成本与平均售价之间，有12000多元的空间。这就为公司明年保持较高的毛利和净利水平奠定了基础。

外界喜欢将房企分为速度与激情型和稳健与发展型。追求速度与激情固然重要，但是能够真正追求稳健与发展，追求有质量的增长，克制虚荣心，注重内在感受的企业，则有可能赢得一个更加美好而长久的未来。

世茂已经将今年的销售目标从800亿调高至880亿，而分析师普遍认为实际完成额要超过这一目标。更重要的是，世茂已经制定了自己的三年计划：2017-2019年，销售额每年保持30%的增长。从增幅来看，这一数字是不低的。也因此，世茂不认为自己是保守的，而是属于稳健型的企业。

一个企业是否稳健，主要看它对财务安全防线的把控。

根据财报，截至2017年6月30日，世茂的净负债率为52.5%，较2016年底的53.4%下降0.9个百分点。净资产负债率已连续5年维持在60%以下。

了解房企财务指标的朋友都清楚，52.5%这个数字意味着什么。如果加杠杆，净负债率增至70%-75%，也是完全没问题的。而净负债率在原来基础上提升50%，销售额增幅相应提高30个百分点至60%，也是适当的。但世茂选择了严格控制负债的财务管理政策。

相应地，2017年上半年，世茂房地产加权平均融资成本从2016年全年的5.8%进一步下降到2017年上半年的5.6%。这就涉及到资本财技的运用。

世茂已经获批熊猫中票80亿元人民币注册金额、不动产公募资产证券化（ABN）65亿元人民币注册金额、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）25亿元人民币注册金额；海外发行6亿美元高级票据已获得国家发改委的批准；签订香港九龙大窝坪项目5年期银团贷款，额度100亿港元。创新、多元化的渠道融资，不仅保障了世茂的资金安全，提高了资金效率，也降低了资金成本。

人们常常说，某某商品性价比很好。对于世茂这样各项指标都保持均衡增长，稳健与发展并重的企业，市场其实是严重低估的。

（专题）